新2手机管理端网址（www.9cx.net）：停顿5年后 瑞房再传分拆中国新天地上市

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看法地产网 关于房企分拆的故事仍在继续。

7月26日，据IPO早知道新闻，瑞安房地产（下称“瑞房”）正在思量分拆其商业地产子公司中国新天地在香港单独上市，现已就上市事宜同潜在财政照料举行了早期讨论。该次分拆最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

据先容，中国新天地作为瑞房旗下自力运作的全资子公司，卖力营运治理瑞房旗下的商业物业，是驻足于中国高端商业地产项目投资者、谋划者、治理者及社交空间构建者。

瑞房回应看法地产新媒体称，对市场上的听说不做任何谈论。

分拆过往

根据瑞安房地产主席罗康瑞的设计，中国新天地将专注于治理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发营业。

在2019年3月份举行的业绩公布会上，罗康瑞曾就可能分拆中国新天地示意：“已往几年我们都实验深入去研究上市的可能性，然则最主要的是，上市的话资产的价钱折让着实太大了，以是我们现在没有这方面的设计。”

换言之，推动中国新天地上市是瑞房在已往数年间一直实验却并未杀青的事宜。事实上，这也并不是瑞房第一次实验将中国新天地分拆于港交所上市。

2012年5月28日，瑞房公布通告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可举行建议分拆。

彼时资料显示，中国新天地定位为瑞安团体的主要商业地产公司，中国新天地的营业将主要群集在中国都会荣华地段治理、设计、租赁、营销、提升及重修高端零售、办公楼、娱乐及旅店物业。

此次分拆让中国新天地可透过全球发售筹集资金，部门所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金，以提升及扩大其物业组合。另一部门所得资金预期将用于结清中国新天地与团体之间的若干公司间债项结余。

值得注重的是，虽然瑞房刊发了通告，但时至今日，其招股书都并未泛起，关于中国新天地详细分拆的资产细节及运营设计均只能从瑞房年报及其官网中查询。

2013年，瑞房首创人兼董事会主席罗康瑞决议复出，从李进港手中重新接过了行政总裁之位，后者宣布彻底退出公司，辞去所有职务。

与罗康瑞一同上任的尚有黄勤道，其被任命为瑞房的董事总司理，并被委任为中国新天地的行政总裁，亦是中国新天地首次筹备上市的主要执行人。

在昔时的业绩会及股东会上，罗康瑞就业绩不理想,向股东以及投资者致歉，并示意2013年是瑞房的改造年。

为了顺遂分拆，瑞房在2013年3月1日最先将中国新天地与瑞房离开营运，两者为自力公司。

在2013年年终，中国新天地及Brookfield签署协议，后者将以5亿美元购置可换股永远证券的方式入股子公司新天地控股约22%的权益，并允许Brookfield可追加投资2.5亿美元。

Brookfield的首轮投资主要针对中国新天职位于上海的多个项目，当中包罗上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中央的旗舰项目虹桥天地。

2014年，中国新天地行政总裁黄勤道示意：“没有几百亿不会思量上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个对照合适的时机。”

在黄勤道的口中，为旗下营业找到更好的估值是最主要的理由，也就是希望能够获得一个更合理的IPO价钱。然而，昔时市场对于这类型的商业运营公司并不领会，市场上也少少可以对标的工具。

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正当市场以为中国新天地已经为上市做好一切准备，甚至引进Brookfiled完成Pre-IPO轮时，市场走向和瑞房的转型现状却让罗康瑞不得不放下设计。

2015年6月，黄勤道辞去董事总司理及中国新天地行政总裁的职务，正式提前退休，其将移交于中国新天地的职务予罗宝瑜及黄月良。

这位老臣子的离去也基本宣告了中国新天地上市失败。

分拆时机

那时，瑞房正在转型的要害阶段，不停的面临资产出售的压力，将旗下物业都放上了货架。2014年，以9.65亿元出售位于虹桥天地的旅店，2015年以123亿元价钱出售上海太平桥企业天地物业。

“之以是思量出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投的别项目。”罗康瑞示意，商业物业会和住宅物业一样，都可以销售，只要价钱合适。

2016年头的业绩会上，罗康瑞一边示意有意愿进一步出售商业资产，并同时正式宣布了上市暂停。

瑞房示意，鉴于公司现在的主要义务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化地实现析产价值，我们以为现阶段放置中国新天地上市并非充实反映其资产价值的最佳方式，因此决议短期内不会举行中国新天地的上市设计。

“若是把这些收租物业上市，以现在的市场条件，不只可能拿不到市场价钱，还要给一个对照大的资产折让，然则若是现在就卖掉这些资产，可以给股东带来最大收益。”罗康瑞以为。

最终，关于中国新天地上市的事情草草收场，Brookfield与中国新天地这笔生意成为了Brookfield进入中国市场的敲门砖，却没能成为中国新天地的上市助推器。

2018年终，瑞房以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地控股已刊行股份约21.894%及本金额约为78万港元的未赎回永远后偿可换股证券，新天地控股重新成为中国新天地全资隶属公司。

无论是从罗康瑞照样卖力详细上市事宜的黄勤道，阻挡在中国新天地上市眼前的始终是估值问题，没有卖不出去的产物，只有不合适的价钱。若是价钱低了，那这次上市就没有意义。

现在，瑞安房地产的估值不足百亿，仅为99.97亿港元，股价为1.24港元，每股净资产却到达了6.28港元，且拥有不少优质地块。

近两年来，关于瑞安房地产私有化的声音便不停传出。在两个月前，SOHO中国被黑石正式提出要约私有化时，便有不少人以为以瑞房为首的低估资产或是下一个私有化工具。

瑞安房地产的估值尚不足百亿，这个分拆出来的中国新天地商业运营治理公司又该若何估值，这部门难题仍然需要资源市场的谜底。

当初，在中国新天地引入Brookfield的同时，也为其输入了资产治理的观点。

不能否认的是，商业地产运营治理和资产治理类型的公司正逐渐成为资源的宠儿，从近期上市的物业公司看，其只要沾上了商业观点，便会被热捧，这已经成为了一个风口。

同日，名堂年及彩生涯公布团结通告示意，名堂年正思量追求将其商业及综合夹杂用途物业的物业治理营业及商业营运服务营业于联交所主板单独上市；彩生涯正思量追求将其商业及综合夹杂用途物业的物业治理营业于联交所主板单独上市。

2020年，瑞房的综合租金及相关收入为人民币20.84亿元，在年报中并未单独披露商业运营治理的毛利率，但从万达商管，华润万象城毛利率，新城吾悦广场均跨越70%的毛利率来看，其显示自然不会差。

中国新天地正运营包罗上海新天地、虹桥天地、佛山岭南天地、武汉天地、重庆天地、瑞虹天地、创智天地在内的7个新天地项目。

停止2020年终，瑞安房地产持有232万平方米的写字楼物业，其中40.2万平方米已经完工并治理，持有214.6万平方米的零售物业，其中102万平方米已经完工并运营。

值得注重的是，瑞房现在仍然持有大量的写字楼物业，此次分拆上市，罗康瑞是否会将写字楼物业的运营治理放入其中仍是一个疑问。