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需求大增 转售价飙升 疫后店屋水涨船高

admin2022-11-305

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需求大增 转售价飙升 疫后店屋水涨船高

来源:联合早报 作者: 黄琇惠   2022-10-23 05:00 黄琇惠 |作者
今年4月,亚拉街(Arab Street)148号的永久地契店屋以1000万元售出,业主在14个月内赚了450万元。(海峡时报)

最近店屋价格大涨,有些业主趁市场买气旺盛,很快就卖掉手上的店屋。通货膨胀升温,也推高店屋的租金,吸引了投资者的目光。

叶慧宜指出,自边境重开以来,本地家族办公室和外国投资者对店屋的兴趣保持强劲,因为本地房地产市场比海外更稳定。“本地店屋市场的交易活动保持活跃,主要买家包括中国大陆、香港、韩国和印度尼西亚等居住在新加坡的海外投资者。”

朱秋霖说,大部分店屋受保留,属于古迹店屋,数量有限且没有新供应。与波动剧烈的股票和外汇等高风险投资工具不同,有历史底蕴的店屋被视为资本增值和对冲通胀的安全投资工具之一。

王伽胜预测,店屋价格今年会上涨约3%至5%。如果全球经济明年没有受到重大冲击,疫情也受到控制,明年可进一步上涨约3%。

博纳产业(PropNex)部门主管朱秋霖接受《联合早报》访问时说:“店屋现在是卖家的市场,那些打算参与其他投资项目、兑现资本收益、准备退休的业主,对买家开出的价格满意才会卖。”

不过,非受保留店屋的价格不一定比受保留店屋低。朱秋霖说,实龙岗花园也有上千万元的店屋,因为那里的人流量高,也是东北地区发展中的美食地带。汤申路上段店屋的价格也接近上千万元,今年8月份有间店屋以900万元成交。

店屋近年用途更广

本期《楼市乾坤》带你探索店屋的魅力、用途和增值潜能。

王伽胜说,店屋是低风险投资项目,所以收益率不高,只有约3%至4%。相比之下,办公楼的收益率为5%至6%,工业房地产5%至7%。

本地目前市面上的私人店屋建成于1840年至1960年之间。100多年来随着时代的变迁,店屋的建筑风格也有所不同。

另外,在今年4月,有一位业主以1000万元卖出亚拉街(Arab Street)148号的永久地契店屋,在14个月内赚了450万元。

王伽胜解释,其中一个原因是越来越多共用工作空间和共享居住空间的业者在店屋营运,一楼用作接待处、休息室(lounge)等。

去年8月买下这间店屋的是一名房地产中介,持有了约一年。后来,新加坡永定会馆看准店屋总建筑面积扩大的优势,以800万元买下。

吉真那路147号的店屋的第一个业主是位老太太。据朱秋霖了解,老太太持有店屋期间,租户的生意不好,在冠病阻断措施期间无法准时交租,所以决定把店屋卖掉准备退休。

晚期店屋具有洛可可风格(Rococo style),是最奢华、有很多窗户的店屋,店屋立面几乎每个角落都有图案、装饰和釉面瓷砖,这类店屋可在惹兰勿刹(Jalan Besar)、芽笼(Geylang)一带找到。

房地产分析师王伽胜预测,高档或中央区的店屋租金今年可上涨3%至5%,其余店屋的租金则预计持平。

我国店屋有不同档次,如位于第一和第二邮区的古迹店屋算是核心中央区(CCR)的高档店屋,第七、第八、第14和第15邮区的店屋则属于其他中央区(RCR)的中档店屋。

第一太平戴维斯(Savills)投资销售和资本市场总监叶慧宜指出,中央商业区仍是最热门的地区之一,第一和第二邮区的店屋更受国际投资者的青睐。她透露,在9月26日至10月9日短短两周内,中央商业区有四间店屋成交,交易总额为1亿6000万元。买家对惹兰勿刹、劳明达、东海岸和如切地区的店屋也很感兴趣,尤其是可扩建的店屋(rear extension)。

在过去五年,利伟强留意到高端租户对店屋的兴趣增加。“有更多米其林星级、高级餐厅和新概念咖啡馆在店屋开业,因为店屋环境能为顾客带来独特的用餐体验。”

第二次过渡店屋也具有洛可可风格,但图案和几何形状栏杆的设计比较简单,有点像直落亚逸保护区的店屋。装饰艺术型店屋采用流线型几何设计,它们都有阶梯状的山墙饰,挂有旗柱和日期牌匾。这类店屋位于武吉巴梳(Bukit Pasoh)保留区(赵芳路,Teo Hong Road)、水车(Kreta Ayer)保留区(桥南路)和市区外历史区(惹兰勿刹和芽笼一带)。

店屋近几年的用途更广泛,划为商业用途的店屋如今可用作共享办公空间和共享居住空间。

第一个过渡期店屋建得比较高,店屋立面有简单的雕塑、动物或植物图案设计和古典巴洛克式窗户,这些店屋位于安祥(Ann Siang)、直落亚逸(Telok Ayer)和如切(Joo Chiat)地区。

我国防疫措施放宽后,投资者对店屋的需求大增,尤其是家族理财办公室和外国投资者。 有店屋的转售价在短短12个月内涨了86%,让业主赚得盆满钵满。

我国目前有约6500间受保留店屋,主要分布于历史区(Historic District)、二级保护区(Secondary Settlement)和重要住宅历史区(Residential Historic Districts)。除了历史区,汤申路上段、荷兰村、富兰克道、实龙岗花园等住宅和邻里区也有店屋,但大部分都不是受保留店屋。

一些家族办公室会在店屋底层开一家高级餐厅或“厨师做主”(Omakase)的餐馆,与合作伙伴或厨师一起经营,楼上则用作办公空间。有些还会以盈利共享(profit-sharing)的方式与共享办公空间和共居空间业者合作,把店屋租给他们。

xhwee@sph.com.sg

黄琇惠

按照市区重建局的分类,我国店屋的建筑风格分成早期(1840年至1900年)、第一过渡期(1900年初)、晚期(1900至1940年)、第二过渡期(1930年代末)、装饰艺术(1930至1960年)以及现代化(1950至1960年)六大类型。

王伽胜说,我国店屋一般用来经营餐饮或夜店业务,也可用作生活方式零售业用途,如发廊、美甲店以及古董店。

其中,位于吉真那路(Kitchener Road)147号的一间永久地契受保留店屋去年8月以430万元成交后,今年7月又以800万元转手,转售价在短短12个月内涨了86%,引起市场瞩目。

不同时代店屋 建筑风格各有特色

据他估计,从1990年代到2010年期间,我国有约八成店屋用作餐饮用途。但在过去10多年,这个比率已跌至约七成。

朱秋霖说,业主买下后有重新改造和装修,建筑结构的维护良好。此外店屋楼高两层,都划为餐饮用途,夹层楼还可用作办公空间,也是吸引买家的特点。划为餐饮用途的店屋租金收益一般较高。

许多自由职业者或小型企业营业到深夜,在店屋设立共用工作空间为他们带来更灵活的营业时间。一般的甲级或乙级办公楼,下午6时后就不再提供空调及其他便利设施。再来,外卖趋势日益普遍,餐饮业者逐渐缩小实体店的规模。

“大部分持有店屋的业主都是超高净值人士,牛车水一带和金融商业中心等黄金地段的业主尤其没有转卖店屋的意愿。约1200间中央商业区店屋当中,逾半已经超过25年没有在市场上转售。”

楼市乾坤

可划为共享办公和居住空间

非受保留店屋价格
未必比受保留店屋低

我国大幅放宽防疫措施后,市场对房地产的需求显著增加,当中包括稀有、受保留、缺乏新供应及永久地契的店屋。

世邦魏理仕资本市场高级董事利伟强说,店屋通常由持有能力强的高净值人士、家族理财办公室和房地产基金持有。因此,这些店屋的价值在经济低迷时依然稳定。

第一太平戴维斯整理市区重建局房地产资讯系统(Realis)的数据显示,今年首三季的店屋交易额为13亿3000万元,单位的中位数价格为542万元。

面对全球经济衰退和高通胀风险,店屋将继续被视为保值与资产增值工具。

早期店屋比较低矮,通常只有两层,属于多立克柱式(Doric order)和外墙装饰少的建筑,有些店屋的外墙可能有民族图案和吉祥物。这可在客纳街(Club Street),南洛街(Dunlop Street),和哈芝巷(Haji Lane)找到。

“这些住宅区的店屋交易量比较少,主要是因为业主持有店屋时间较长,至少有超过10年,他们投资店屋的目的是做生意以及留给下一代。再来,邻里店屋的租户大部分都是便利店、超市、药店和诊所等必要服务领域业者,生意都很稳定,所以邻里很少人要卖掉店屋。”

现代化店屋的特点是店屋外墙上的薄混凝土翅片、现代窗户、钢框平开窗,以及在当时被认为实用和时尚的遮阳板‘brise soleil’。这类店屋可在驳船码头保留区(香港街)、小印度保留区(加富路和实龙岗路)。

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网友评论

1条评论
  • 2022-11-30 00:15:05

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